La ricarica dei veicoli elettrici è entrata definitivamente nel perimetro della progettazione energetica degli edifici. Con il DM 28 ottobre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025 ed efficace dal 3 giugno 2026, il legislatore aggiorna il quadro dei requisiti minimi e inserisce in modo esplicito anche l’integrazione delle infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici tra gli elementi da considerare nella prestazione energetica degli edifici.

Per chi opera quotidianamente nei settori che riguardano l’edilizia e la riqualificazione energetica negli edifici, questo aggiornamento cambia concretamente il lavoro. Oggi la colonnina diventa parte integrante di un sistema edificio-impianto che deve essere coerente, conforme e scalabile.

DM 28/10/25 | Quali obblighi entrano in gioco

• L’aggiornamento introduce obblighi precisi per tre tipologie di intervento:
• Nuove costruzioni: gli obblighi più estesi.
• Ristrutturazioni importanti: gli obblighi scattano solo a condizioni specifiche.
• Edifici non residenziali esistenti: soggetti ad adeguamento progressivo anche senza interventi edilizi in corso, con scadenze progressive.

Il requisito comune a tutti i casi è la presenza di parcheggi “situati all’interno o adiacenti all’edificio stesso”. Dal punto di vista operativo, questo significa che non basta più fornire e installare una wallbox o una colonnina. Occorre valutare con attenzione la potenza disponibile, le predisposizioni edilizie, le canalizzazioni, le protezioni elettriche, la gestione dinamica dei carichi, l’eventuale integrazione con fotovoltaico e accumulo, l’accessibilità per la manutenzione e la possibilità di ampliare l’impianto in futuro. In molti casi, il lavoro inizia prima ancora dell’installazione.

Residenziale o non residenziale? Come classificare l’edificio

Prima di stabilire quali obblighi si applicano, è necessario classificare correttamente l’edificio.
Il MASE fa riferimento al DPR 412/93 (art. 3), che distingue:

• Residenziale: se abitato in modo continuativo o saltuario.
• Non residenziale: in tutti gli altri casi.

Negli edifici a uso misto, la classificazione dipende dalla destinazione d’uso prevalente in termini di volume climatizzato (Allegato 1, art. 1.2, comma 2). Questa distinzione è determinante: da essa dipende se l’obbligo riguarda le sole canalizzazioni o l’installazione di punti di ricarica veri e propri.

Quando gli obblighi non si applicano: le esclusioni previste dal decreto

Il capitolo 6 dell’Allegato 1 elenca espressamente cinque casi in cui gli obblighi di installazione delle infrastrutture di ricarica non si applicano, indipendentemente dalla tipologia di edificio o di intervento.

1. PMI proprietarie e occupanti dello stesso edificio.
Per PMI si intendono le imprese con meno di 250 dipendenti, fatturato annuo non superiore a 50 milioni di euro oppure totale di bilancio annuo non superiore a 43 milioni di euro (Raccomandazione europea 2003/361/CE).
2. Permesso a costruire presentato entro il 10 marzo 2021.
Chi ha avviato l’iter autorizzativo prima di quella data non è soggetto alle nuove prescrizioni.

Le altre tre esclusioni hanno natura tecnica ed economica. Gli obblighi non scattano se:

• Il costo delle installazioni di ricarica e di canalizzazione supera il 7% del costo totale della ristrutturazione importante dell’edificio: una soglia pensata per evitare che l’obbligo distorca in modo sproporzionato l’economia complessiva dell’intervento.
• Le infrastrutture di canalizzazione necessarie si basano su microsistemi isolati dalla rete locale e la loro realizzazione comporterebbe problemi sostanziali per il funzionamento del sistema locale di energia o comprometterebbe la stabilità della rete stessa.
• Negli edifici pubblici che già rispettano requisiti comparabili, in conformità alle disposizioni del decreto legislativo 257/16.

Parcheggi interni, adiacenti, pubblici e privati: come classificarli correttamente

Prima ancora di contare i punti di ricarica richiesti, occorre classificare correttamente il parcheggio. È un passaggio che in molti casi viene sottovalutato, ma da cui dipende l’intera applicazione del decreto.

Il DM 28/10/25 si applica agli edifici dotati di parcheggio situato all’interno dell’edificio o adiacente ad esso.
La norma non definisce il “parcheggio interno”, ma definisce con precisione il parcheggio adiacente: appartiene agli stessi proprietari dell’edificio (o a parte di essi) e condivide almeno un lato o il vertice con l’area su cui insiste l’edificio, oppure ha impianti tecnologici in comune con esso. I parcheggi esterni non adiacenti esulano dal campo di applicazione del decreto.
Per gli edifici non residenziali, il decreto introduce una seconda distinzione altrettanto rilevante: quella tra parcheggio ad accesso pubblico e parcheggio ad accesso privato.

PARCHEGGIO AD ACCESSO PUBBLICO quando garantisce un accesso non discriminatorio a tutti gli utenti — il che può includere condizioni diverse di autenticazione, utilizzo o pagamento. Sono esempi tipici i parcheggi di supermercati, centri commerciali e aeroporti.
PARCHEGGIO AD ACCESSO PRIVATO quando non è accessibile al pubblico: rientrano in questa categoria i parcheggi aziendali per dipendenti e quelli destinati a flotte. Questa classificazione deriva dal D.Lgs. 16 dicembre 2016, n. 257, richiamato dal decreto.

Requisiti tecnici, smart charging e sicurezza antincendio

Installare i punti di ricarica non è sufficiente: il decreto stabilisce anche come devono funzionare e come devono essere integrati nell’edificio.
I requisiti riguardano tre ambiti distinti: tecnologia di ricarica, bidirezionalità e sicurezza.

Sul fronte tecnologico, tutte le infrastrutture di ricarica installate devono supportare il cosiddetto smart charging di tipo V1G. In termini pratici significa che la colonnina non si limita a erogare energia, ma deve essere in grado di modulare la potenza di ricarica in risposta ai segnali provenienti dalla rete elettrica — ad esempio riducendo o spostando la ricarica nei momenti di picco.
Dove la tecnologia del veicolo lo consente, deve essere prevista anche la funzione V2G — vehicle to grid — ovvero la capacità bidirezionale di restituire energia dal veicolo alla rete. In questo caso l’obbligo è condizionato alla compatibilità del veicolo, ma l’infrastruttura deve essere predisposta per erogarla.

Sul fronte della sicurezza, il decreto impone che nella progettazione e nell’installazione siano adottati materiali e accorgimenti tecnici specificamente orientati a limitare due rischi: l’innesco dell’incendio e la sua eventuale propagazione, sia all’interno dell’edificio in cui si trova il parcheggio sia verso le strutture limitrofe. Un aspetto che riguarda direttamente le scelte impiantistiche ed edilizie di chi progetta: non basta installare la colonnina, occorre ragionare sull’intero contesto costruttivo in cui viene inserita. Il decreto richiede inoltre che l’installazione garantisca la sicurezza degli operatori che effettuano la manutenzione e dei soccorritori in caso di emergenza.

Infine, per le sole infrastrutture ad accesso pubblico, ciascun gestore sarà tenuto a trasmettere i dati della propria installazione alla Piattaforma Unica Nazionale prevista nell’ambito del Piano Nazionale Infrastrutturale per la Ricarica (PNIRE).

Checklist operativa: cosa verificare prima di partire

Prima di avviare qualsiasi progetto che coinvolga parcheggi — nuova costruzione, ampliamento, ristrutturazione importante o adeguamento di un edificio esistente — è necessario rispondere a quattro domande.

La combinazione delle risposte determina se scattano obblighi di sola canalizzazione, di installazione di colonnine effettive, o di entrambi.
1. L’edificio è residenziale o non residenziale?
2. Il parcheggio è ad accesso pubblico o privato?
3. Quanti posti auto sono presenti o saranno realizzati?
4. Si tratta di nuova costruzione, ristrutturazione importante o edificio esistente senza interventi?

Ricorda: Per gli edifici non residenziali esistenti con almeno 21 posti auto, l’adeguamento era già parzialmente dovuto entro il 1° gennaio 2025. Se non è stato fatto, è il momento di intervenire: la scadenza del 2030 si avvicina e i valori richiesti a regime sono più elevati.